Art. 62 Prawo budowlane – obowiązkowe kontrole techniczne budynków

Zakres stosowania art. 62 Prawa budowlanego – kogo dotyczy obowiązek kontroli?

Obowiązek właścicieli i zarządców nieruchomości

Art. 62 ustawy Prawo budowlane nakłada obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli technicznych na właścicieli i zarządców obiektów budowlanych. Oznacza to, że każda osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna posiadająca tytuł prawny do nieruchomości – czy to jako właściciel, dzierżawca, czy administrator – musi zadbać o regularne przeglądy stanu technicznego budynku. Nie można przenieść tej odpowiedzialności na najemców, lokatorów ani użytkowników, chyba że strony wyraźnie inaczej uregulują to w umowie – jednak wobec organów nadzoru budowlanego to właściciel lub zarządca ponosi konsekwencje.

Jakie obiekty podlegają kontroli?

Obowiązek z art. 62 dotyczy wszystkich obiektów budowlanych, z wyjątkiem kilku ściśle określonych typów nieruchomości. W praktyce kontrolą objęte są m.in.:

• budynki mieszkalne wielorodzinne (np. bloki, kamienice),
• budynki użyteczności publicznej (szkoły, urzędy, szpitale, galerie handlowe),
• obiekty przemysłowe (hale produkcyjne, magazyny),
• garaże wielostanowiskowe, warsztaty i inne budynki usługowe.

Wyjątkiem są budynki mieszkalne jednorodzinne, gospodarcze oraz inwentarskie, o ile ich powierzchnia zabudowy nie przekracza 200 m² – te obiekty są zwolnione z obowiązkowych kontroli okresowych, chyba że znajdują się w nich instalacje gazowe lub inne wymagające specjalistycznych ocen.

Cel i znaczenie przeglądów technicznych

Celem obowiązkowych przeglądów określonych w art. 62 jest zapewnienie, że użytkowanie obiektu budowlanego nie zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia, a także że spełniane są wymagania ochrony środowiska, zdrowia i życia oraz bezpieczeństwa pożarowego. Przeglądy mają wykrywać pęknięcia konstrukcji, usterki instalacji, degradację elewacji, uszkodzenia dachów, zawilgocenia ścian, wycieki, nieszczelności i inne zagrożenia, które mogą być niewidoczne na pierwszy rzut oka, ale z czasem prowadzić do poważnych awarii.

Regularne kontrole są również warunkiem zachowania ważności niektórych ubezpieczeń – brak przeglądu może skutkować odmową wypłaty odszkodowania przez towarzystwo ubezpieczeniowe, jeżeli dojdzie do szkody. W przypadku katastrofy budowlanej lub wypadku, protokoły z przeglądów stanowią kluczowy dowód w postępowaniach cywilnych, karnych lub administracyjnych.

Obowiązki formalne właściciela lub zarządcy

Przepisy wymagają nie tylko wykonania kontroli, ale też odpowiedniego udokumentowania ich wyników. Każdy przegląd musi zakończyć się sporządzeniem protokołu, który powinien zawierać:

• datę wykonania kontroli,
• dane osoby dokonującej przeglądu (musi posiadać uprawnienia budowlane),
• opis stanu technicznego obiektu i jego elementów,
• wskazanie ewentualnych nieprawidłowości i usterek,
• zalecenia dotyczące napraw lub modernizacji.

Protokoły należy przechowywać przez cały okres użytkowania budynku i udostępniać je na żądanie organów nadzoru budowlanego, np. powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (PINB). Niezależnie od tego, właściciel lub zarządca powinien prowadzić książkę obiektu budowlanego, w której rejestrowane są wszystkie istotne zdarzenia związane z utrzymaniem i eksploatacją obiektu – w tym właśnie przeglądy wynikające z art. 62.

Odpowiedzialność za niewykonanie kontroli

Zaniechanie obowiązkowych kontroli naraża właściciela lub zarządcę na sankcje administracyjne i karne. Organy nadzoru mogą wydać nakaz wykonania przeglądu pod rygorem grzywny, a w przypadku dalszego ignorowania obowiązków – skierować sprawę do sądu. Grzywna może być nakładana wielokrotnie aż do skutku.

Co więcej, jeżeli wskutek zaniechania przeglądu dojdzie do wypadku, np. odpadnięcia fragmentu elewacji na przechodnia, zapalenia się niesprawnej instalacji elektrycznej lub wybuchu instalacji gazowej – właściciel ponosi pełną odpowiedzialność cywilną i karną, również z tytułu narażenia życia lub zdrowia ludzi.

Z tego powodu właściciele i zarządcy nieruchomości nie powinni traktować przeglądów jako zbędnej biurokracji – to element obowiązkowej dbałości o bezpieczeństwo publiczne i ochronę wartości majątkowej nieruchomości.

Rodzaje kontroli technicznych i ich częstotliwość

Kontrola roczna – co najmniej raz w roku

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu ma obowiązek przeprowadzać kontrolę co najmniej raz w roku, obejmującą:

• elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne (np. dach, elewacje, okna, rynny),
• elementy podlegające zużyciu podczas użytkowania (np. schody, balustrady, drzwi),
• instalację gazową oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne.

Tego rodzaju kontrola ma na celu wykrycie wszelkich potencjalnych zagrożeń wynikających z codziennej eksploatacji budynku lub jego narażenia na działanie warunków zewnętrznych. Istotne jest, aby była ona przeprowadzana przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane – w przypadku przewodów kominowych, wymagane są uprawnienia mistrza kominiarskiego.

Kontrola pięcioletnia – kompleksowa ocena stanu technicznego

W ramach art. 62 ust. 1 pkt 2, raz na 5 lat należy przeprowadzić rozszerzoną kontrolę techniczną, obejmującą:

• ogólny stan techniczny obiektu, w tym sprawdzenie trwałości i bezpieczeństwa konstrukcji,
• przydatność obiektu do użytkowania, zgodność ze stanem dokumentacji i przepisami,
• estymację efektywności energetycznej, jeśli dotyczy (zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków),
• stan instalacji elektrycznej i piorunochronnej, szczególnie w zakresie ochrony przeciwporażeniowej, ciągłości przewodów oraz skuteczności uziemień.

Taka kontrola wymaga udziału specjalistów z różnych dziedzin (m.in. elektryka, inżyniera budownictwa) i powinna zakończyć się szczegółowym protokołem, który dokumentuje, czy budynek spełnia wymagania użytkowe oraz czy nie zagraża bezpieczeństwu.

Kontrole doraźne – po katastrofach, anomaliach pogodowych i zmianach warunków

W pewnych sytuacjach właściciel lub zarządca musi zorganizować kontrolę doraźną, niezależnie od terminów ustawowych. Dotyczy to m.in.:

• wystąpienia katastrofy budowlanej lub jej podejrzenia,
• intensywnych opadów śniegu, które mogą przeciążyć konstrukcję dachu,
• huraganowych wiatrów, które uszkadzają dachy, elewacje i anteny,
• ulewnych deszczy, które mogą prowadzić do podtopień i degradacji fundamentów.

Kontrola taka powinna być natychmiastowa i służyć ocenie stanu technicznego oraz decyzji o ewentualnym wyłączeniu obiektu z użytkowania. Niezgłoszenie lub nieprzeprowadzenie kontroli po takich wydarzeniach może skutkować odpowiedzialnością karną, jeśli dojdzie do szkody lub zagrożenia zdrowia.

Przegląd specjalistyczny – instalacje i systemy techniczne

W przypadku obiektów wyposażonych w zaawansowane systemy techniczne, jak np.:

• klimatyzacja,
• wentylacja mechaniczna,
• systemy automatyki budynkowej,
• windy i dźwigi osobowe,

niezbędne są również przeglądy specjalistyczne, wykonywane przez autoryzowane firmy serwisowe. Są one wymagane niezależnie od przeglądów wynikających z Prawa budowlanego, a ich częstotliwość może być określona przez producenta urządzeń, normy techniczne lub odrębne przepisy, np. rozporządzenie o warunkach technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

Brak przeglądu takiej instalacji – np. niesprawna wentylacja w garażu podziemnym lub wadliwy system sygnalizacji pożaru – może prowadzić do zagrożenia życia użytkowników i wysokich kar dla właściciela budynku.

Dokumentacja i przechowywanie protokołów

Każdy przegląd, niezależnie od rodzaju, musi być udokumentowany w formie pisemnej. Protokoły te mają charakter dokumentów urzędowych, a ich fałszowanie lub ukrywanie może prowadzić do odpowiedzialności karnej. W przypadku budynków objętych obowiązkiem prowadzenia książki obiektu budowlanego, wszystkie przeglądy muszą być tam wpisywane.

Ważne jest również, by właściciel lub zarządca przechowywał dokumentację w sposób umożliwiający jej szybkie okazanie podczas kontroli organów nadzoru budowlanego. Brak aktualnych protokołów może zostać uznany za naruszenie przepisów prawa i skutkować sankcjami – nawet jeśli sama kontrola została wykonana, lecz nie została udokumentowana.

Systematyczność, skrupulatność oraz dokumentowanie wszystkich przeglądów to nie tylko formalność – to również element profesjonalnego zarządzania nieruchomością, który podnosi jej wartość rynkową, poprawia bezpieczeństwo mieszkańców i ogranicza ryzyko prawne właściciela.

Skutki niewykonania obowiązkowych kontroli budynku

Odpowiedzialność prawna właściciela lub zarządcy

Brak wykonania obowiązkowych kontroli technicznych, przewidzianych w art. 62 Prawa budowlanego, stanowi naruszenie przepisów prawa budowlanego. W praktyce oznacza to, że właściciel lub zarządca obiektu może ponieść odpowiedzialność administracyjną, cywilną, a nawet karną. Organy nadzoru budowlanego (najczęściej powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego – PINB) mają prawo:

• nakazać przeprowadzenie zaległej kontroli w określonym terminie,
• nałożyć grzywnę na podstawie art. 93 ustawy – Prawo budowlane,
• wydać decyzję o zakazie użytkowania obiektu, jeśli stwarza on zagrożenie,
• skierować sprawę do prokuratury w przypadku podejrzenia przestępstwa, np. sprowadzenia bezpośredniego niebezpieczeństwa dla życia lub zdrowia wielu osób.

W sytuacji, gdy w wyniku zaniedbania przeglądów dojdzie do wypadku lub katastrofy, właściciel lub zarządca może odpowiadać na podstawie Kodeksu karnego, w tym m.in. za nieumyślne spowodowanie śmierci (art. 155 kk), narażenie na niebezpieczeństwo (art. 160 kk), czy sprowadzenie zdarzenia zagrażającego życiu i mieniu (art. 163 kk).

Skutki cywilne i problemy z ubezpieczeniem

Zaniechanie przeglądów technicznych budynku może mieć również dotkliwe skutki finansowe w przypadku roszczeń odszkodowawczych. Jeżeli np. dojdzie do uszkodzenia mienia sąsiadów na skutek zalania lub pożaru wynikającego z niesprawnej instalacji, to ubezpieczyciel może:

• odmówić wypłaty odszkodowania z polisy OC zarządcy lub właściciela,
• zmniejszyć wysokość świadczenia, powołując się na rażące niedbalstwo,
• żądać regresu, jeśli wcześniej wypłacono odszkodowanie poszkodowanemu.

Firmy ubezpieczeniowe bardzo dokładnie weryfikują dokumentację przeglądów i coraz częściej wymagają jej przedstawienia w procesie likwidacji szkody. Brak ważnego przeglądu np. instalacji elektrycznej lub gazowej może zostać uznany za przyczynę wtórną szkody, co znacząco obniży lub całkowicie wykluczy wypłatę środków.

Utrata wartości rynkowej nieruchomości i problemy przy sprzedaży

Niezrealizowane obowiązki wynikające z art. 62 mogą również wpływać na wiarygodność i atrakcyjność nieruchomości na rynku. Potencjalni kupujący, a zwłaszcza inwestorzy instytucjonalni, coraz częściej żądają okazania pełnej dokumentacji, w tym:

• książki obiektu budowlanego,
• protokołów z przeglądów,
• informacji o wykonanych naprawach i zaleceniach pokontrolnych.

Braki w tych dokumentach mogą prowadzić do:

• obniżenia ceny sprzedaży lub konieczności udzielenia dodatkowych gwarancji przez sprzedającego,
• przedłużenia procesu sprzedaży lub utraty zainteresowanego kupca,
• ryzyka wpisania obiektu do rejestru budynków wymagających napraw.

W obiektach komercyjnych brak aktualnych przeglądów może skutkować również utratą najemców lub wyższymi kosztami ich pozyskania.

Reakcje organów nadzoru budowlanego

Inspektorzy PINB mają szerokie uprawnienia kontrolne – mogą przeprowadzić kontrolę stanu technicznego budynku na skutek:

• skarg mieszkańców lub sąsiadów,
• wypadków, pożarów lub katastrof budowlanych,
• corocznych planowanych inspekcji.

W przypadku stwierdzenia braku przeglądów mogą wydać decyzję:

• o konieczności natychmiastowego ich wykonania,
• o zakazie użytkowania części lub całości budynku,
• o nakazie rozbiórki, jeśli obiekt zagraża bezpieczeństwu ludzi lub mienia.

Warto zaznaczyć, że takie decyzje mogą być egzekwowane w trybie natychmiastowym, a ich zignorowanie grozi postępowaniem egzekucyjnym i karami pieniężnymi.

Znaczenie przeglądów technicznych w sprawach sądowych

W sprawach cywilnych, administracyjnych i karnych przeglądy techniczne są kluczowym materiałem dowodowym. Ich brak może znacząco osłabić pozycję procesową właściciela lub zarządcy, szczególnie gdy:

• są pozywani o odszkodowanie przez osoby trzecie,
• próbują egzekwować zapłatę z ubezpieczenia,
• bronią się przed odpowiedzialnością karną za skutki katastrofy budowlanej.

Dobrze prowadzona dokumentacja przeglądów działa na korzyść właściciela – pokazuje, że dopełnił swoich obowiązków i dochował należytej staranności. W razie sporu z najemcą lub wspólnotą mieszkaniową, rzetelna dokumentacja może przeważyć o wyniku postępowania.

W praktyce więc, regularne kontrole budynku nie są tylko wymogiem formalnym – to istotny element zarządzania ryzykiem prawnym i finansowym, który przekłada się na bezpieczeństwo, wiarygodność i wartość nieruchomości.

FAQ art. 62 prawo budowlane – obowiązkowe kontrole budynków

Kto ma obowiązek wykonywania przeglądów wynikających z art. 62 Prawa budowlanego?

Obowiązek ten spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku. To oni muszą zapewnić terminowe wykonanie wymaganych kontroli technicznych obiektu budowlanego.

Jak często należy wykonywać przeglądy budowlane?

W zależności od rodzaju kontroli – raz w roku (kontrola ogólna) oraz raz na pięć lat (kontrola stanu technicznego i instalacji). W razie wyjątkowych zdarzeń może być wymagany dodatkowy przegląd.

Czy wszystkie budynki muszą przechodzić przeglądy techniczne?

Nie. Budynki mieszkalne jednorodzinne, gospodarcze, inwentarskie o powierzchni zabudowy do 200 m² są zwolnione z niektórych obowiązków. Jednak w przypadku większych lub publicznych obiektów kontrole są obowiązkowe.

Jakie kary grożą za brak przeglądów technicznych budynku?

Za niewykonanie obowiązkowych kontroli grozi grzywna, a nawet odpowiedzialność cywilna lub karna, jeśli zaniedbanie doprowadzi do szkody lub wypadku.

Co powinien zawierać protokół z przeglądu budowlanego?

Protokół musi zawierać datę przeglądu, dane osoby wykonującej kontrolę, szczegółowy opis stanu technicznego budynku oraz zalecenia dotyczące ewentualnych napraw lub prac remontowych.