Co powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz umowę z deweloperem?

Zakup mieszkania lub domu od dewelopera to dla wielu Polaków jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wiąże się bowiem nie tylko z ogromnym wydatkiem, lecz także z koniecznością zagłębienia się w skomplikowane przepisy prawne. Podpisanie umowy deweloperskiej bez analizy jej treści niestety może skutkować poważnymi problemami – od opóźnień w odbiorze lokalu po trudności w dochodzeniu roszczeń. Tym samym bardzo ważne jest to, aby wiedzieć, czego wymagać od dewelopera, które zapisy są niedopuszczalne oraz jakie instrumenty prawne chronią nabywcę. Zapraszamy do zapoznania się z krótkim poradnikiem.

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

Umowa zawierana z deweloperem to sposób zabezpieczenia interesów inwestora, a także samego wykonawcy. Powinna ona zatem jasno – i co ważne – konkretnie wskazywać obowiązki stron, co pozwala w szybszym rozwiązywaniu ewentualnych sporów.

Należy mieć świadomość tego, że umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego i podlega rygorom ustawy deweloperskiej. Jak już wspomniano, musi ona precyzyjnie określać obowiązki stron, w tym oczywiście przedmiot inwestycji, czyli opis lokalu lub domu, jego powierzchnię, rozkład, standard wykończenia oraz przyporządkowane elementy takie, jak np. komórka lokatorska czy miejsce parkingowe. Istotne jest także wskazanie:

terminu przeniesienia własności na nabywcę;
harmonogramu wszystkich płatności.

Pamiętaj!

W umowie deweloperskiej bezsprzecznie musi znaleźć się zobowiązanie dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jej na nabywcę po zakończeniu inwestycji. Dodatkowo dokument powinien wskazywać numer księgi wieczystej nieruchomości, status prawny gruntu oraz wszystkie obciążenia hipoteczne. Inwestor powinien zwrócić uwagę, czy deweloper wyraźnie opisuje sposób finansowania przedsięwzięcia, a także czy środki nabywcy będą gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym – a więc zgodnie z wymogami nowej ustawy.

Najczęstsze klauzule abuzywne w umowach deweloperskich

Choć ustawa deweloperska istotnie ograniczyła swobodę deweloperów, w praktyce wciąż zdarzają się postanowienia uznawane przez sądy i UOKiK za niedozwolone (tzw. klauzule abuzywne). Dotyczy to w szczególności jednostronnej możliwości zmiany powierzchni lokalu bez prawa odstąpienia przez nabywcę, przerzucania na kupującego kosztów ustanowienia drogi dojazdowej czy nawet narzucania nieproporcjonalnie wysokich kar umownych za opóźnienia w płatnościach.

Za abuzywne uznaje się także zastrzeżenia, które pozwalają deweloperowi dowolnie wydłużać termin oddania mieszkania lub ograniczają prawo nabywcy do odstąpienia od umowy w razie istotnych zmian projektu. Warto pamiętać, że umowa powinna być przejrzysta. Tym samym każdy jej zapis budzący wątpliwości należy przedyskutować z prawnikiem prawa budowlanego przed podpisaniem aktu u notariusza.

Cenna wskazówka

Opóźnienie w wydaniu lokalu to jeden z najczęstszych sporów z deweloperami. W takim przypadku nigdy nie wolno zwlekać! Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie ze wsparcia prawników specjalizujących się w prawie budowlanym, nieruchomościowym i deweloperskim. Przykładem jest kancelaria Conselion z Wrocławia.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed podpisaniem umowy?

Warto pamiętać, że bezpieczeństwo każdej inwestycji, w tym transakcji kupna zawsze zaczyna się od weryfikacji samego dewelopera. Istotne jest zatem sprawdzenie między innymi tego, czy firma figuruje w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy nie toczy się wobec niej postępowanie upadłościowe ani restrukturyzacyjne, a także jaki jest jej kapitał zakładowy. To jednak nie wszystko, na co należy zwrócić uwagę…

Warto przeanalizować historię zrealizowanych inwestycji i opinie nabywców, a także zapoznać się z prospektem informacyjnym, który deweloper ma obowiązek dostarczyć każdemu zainteresowanemu. Dokument ten zawiera nie tylko opis inwestycji, ale również dane o planie zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniach budowlanych oraz ryzykach związanych z realizacją budowy.

Prawnicy podpowiadają

Ważnym sygnałem ostrzegawczym mogą być częste zmiany harmonogramów prac przez dewelopera, brak jawności dotyczącej finansowania inwestycji czy niechęć do ujawniania treści księgi wieczystej nieruchomości. Sprawdzenie tych elementów pozwala zminimalizować ryzyko podpisania umowy deweloperskiej z nierzetelnym wykonawcą.

Umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska – czym się różnią?

W procesie zakupu mieszkania często pojawia się tzw. umowa rezerwacyjna. Ma ona charakter przedumowny i reguluje czasowe zarezerwowanie konkretnego lokalu na rzecz przyszłego nabywcy. Umowa rezerwacyjna nie przenosi własności i nie daje tak szerokich praw jak umowa deweloperska, jednak w praktyce zobowiązuje dewelopera do wyłączenia lokalu z oferty na określony czas.

Umowa deweloperska zawsze zawierana jest u notariusza, podczas gdy umowa rezerwacyjna przybiera zwykle formę pisemną. Warto wiedzieć, że ustawodawca uregulował jej treść, nakazując m.in. zwrot opłaty rezerwacyjnej w sytuacjach, gdy nabywca nie otrzyma kredytu, gdy deweloper wprowadza zmiany w prospekcie informacyjnym, o których nie informuje nabywcy, czy też gdy deweloper nie wywiązuje się ze zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej.

O czym jeszcze warto pamiętać w przypadku umów z deweloperem?

Harmonogram płatności w umowie – jak zabezpieczyć swoje interesy?

Jednym z najważniejszych załączników do umowy deweloperskiej jest oczywiście harmonogram płatności. Powinien on być ściśle powiązany z etapami realizacji budowy, co oznacza, że kolejne transze wypłacane są dopiero po zakończeniu danej fazy prac.

Co zrobić, gdy deweloper nie dotrzymuje terminu oddania mieszkania?

Opóźnienia w oddawaniu lokali to jedna z najczęstszych bolączek kupujących. W przypadku niedotrzymania terminu nabywca ma prawo dochodzić kar umownych, które powinny być zastrzeżone w umowie. Konsument, powołując się na przepisy kodeksu cywilnego, może również żądać odszkodowania przewyższającego wysokość kar umownych, jeżeli poniósł dodatkowe szkody.

Rękojmia i gwarancja – prawa kupującego po odbiorze lokalu

Odbierając mieszkanie, nabywca powinien sporządzić protokół odbioru i szczegółowo opisać wszystkie wady. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych usterek i 30 dni na ich usunięcie, chyba że charakter wad wymaga dłuższego terminu. Nabywca korzysta tu z ochrony w ramach rękojmi przewidzianej w kodeksie cywilnym, która obowiązuje przez 5 lat od dnia wydania lokalu. Ponadto, niezależnie od rękojmi, deweloper może udzielić gwarancji jakości, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie – jednak to rękojmia jest podstawowym źródłem roszczeń kupującego.

Czy warto skorzystać z pomocy prawnika przy podpisywaniu umowy z deweloperem?

Choć przepisy deweloperskie zostały skonstruowane w taki sposób, aby chronić interesy konsumenta, w praktyce nadal wiele zapisów wymaga fachowej interpretacji. Skorzystanie z pomocy prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości może uchronić przed kosztownymi błędami. Prawnik nie tylko zweryfikuje treść umowy, ale także wskaże klauzule abuzywne, przeanalizuje sytuację finansową dewelopera i zaproponuje bezpieczniejsze rozwiązania kontraktowe.

Podsumowując, biorąc pod uwagę skalę inwestycji i związane z nią zobowiązania finansowe, koszt jednorazowej opinii prawnej lub stałej współpracy z kancelarią w trakcie całej inwestycji jest nieporównywalnie niższy niż potencjalne straty wynikające z nieuwagi przy podpisywaniu umowy deweloperskiej.